8月*后一天，接连两个“重磅”似乎预示着短期内楼市不会“太平”，先是厦门宣布9月5日启动限购限贷，接着武汉宣布9月1日实施限贷，提高二套房首付比例，业内专家纷纷预测，国内一线城市和二三线热点城市或将在短期内“楼市踩刹车”，但多数三四线城市依然会延续“去库存”基调，然而，唯独三亚，无论从城市的热门程度还是房价的绝对水平，都与其他三四线城市显得格格不入。

2010年1月，三亚房价飙升至两万多元，涨幅高达84.15%；当年夏，三亚楼市进入“高温季”，涨至2.8万/平，创下历史*高点，而彼时的一线城市中，上海房价为2.5万/平，北京和深圳分别为2.2万/平，广州仅为1.2万/平。

可惜好景不长，当进驻的开发商达到六七百家的时候，海南的房子不仅陷入了竞争激烈的状态，同时还面临着需求减少、投机退潮的状况。

据国家统计局公布的70个大中城市房价数据，2011年1月（数据起始月份）至今年7月，三亚房价仅小幅上涨0.6%，远低于存款利息的回报率。虽说没有涨，但至少也没有跌，说泡沫破裂是否言过其实？实际上，是国家统计局的数据过于“仁慈”了。我们来看下中国指数研究院的数据，从2010年6月（数据起始月份）的超过2.8万/平跌至了今年7月的略低于1.8万/平，六年时间里跌去35%，这还没算资金本身的成本。

或许你认为中指院的数据可能有失偏颇，但是三亚房管局公布的房屋成交均价数据给出了同样的趋势和类似的房价水平。同时，中指院公布的北上广深的样本房价数据又是符合我们对一线城市房价变化的印象的。因此，中指院数据还是有一定参考意义的。

三亚房价泡沫破裂背后，是人口流入的放缓和迅速积压的高库存。如图所示，三亚人口流入自2011年开始进入顶部区间，结束了2000年以来持续、稳定地流入的局面。

库存方面，三亚房管局并未像其他热门城市那样在网上进行主动披露。不过，8月18日的中共三亚市委六届七次全会上获悉，上半年三亚全市商品房销售面积87.96万平方米、增长75.5%，其中以目前暂停审批建设的小户型去库存效果明显，90平米以下户型销售面积达到60.80万平方米、增长113.3%。目前，三亚全市商品房库存面积208.70万平米，截至6月末，全市商品住房的去化周期为16个月。

从三亚房管局公布的商品住宅成交面积数据变化趋势上看，16个月的库存去化周期的估计似乎仍然偏乐观，因为上半年成交面积呈现出冲高回落的态势，目前成交已经回落至接近去年时的水平。

不过，令人好奇的是，尽管楼市持续下跌了数年，三亚至今仍然是继北上广深之后，唯一一个没有放松限购政策的城市（近期苏州、南京、厦门等属于重启限购）。

三亚楼市限购背景：2011年3月，三亚市政府下发了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强我市房地产市场调控工作的通知 》，要求原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供本市1年以上(含1年)的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市1年以上(含1年)的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市主城区向其售房。

在这样的背景下，购房的主要动力来自户籍人口的增长。为什么一线城市之外，只有三亚不取消限购？是三亚楼市持续火爆吗？显然不是。是三亚经济过热吗？也不是。对于这一点，市场上的观点分歧很大，可谓“仁者见仁智者见智”。

有观点认为，三亚政府觉得，相对于三亚的城市规模、定位和发展水平，目前三亚房价仍然偏高，不宜过早放开限度，以免重蹈房价泡沫化的覆辙。同时，三亚的发展需要避免过度地依赖房地产市场来拉动。因此这类观点倾向于认为，三亚政府属于良心政府，不枉顾当地人民是否买得起房而一味地哄抬房价、地价。

但中国旅游地产看房吗服务平台杨经理认为，三亚楼市一直是岛外消费为主，“大陆客”到三亚买房大多都是选择三亚主城周边的滨海一线环境，而三亚限购的范围是“主城区”，因此，即使坚持限购，对三亚房地产市场并无实质性影响。